物业管理方案

    一、 概述

    某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

    二、目标

    贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，

    三、组织

    物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。

    反馈

    运行机制

    组织结构图

    经营环境图

    四、 人事

    人事设置原则:一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。

    序号 岗位 人数 主要职责 备注

    1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。

    2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。

    3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证

    4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。

    5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。

    6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。

    7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。

    员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。

    五、 经营预测

    a) 经营收入: 19。14万元（年度，以下省略）

    l 物业管理费:11。34万元

    应收

    12。6万元

    30000*12*0。35=126000（元）

    预计收入 11。34万元（收缴率90%）

    l 维修服务费:0。5万元

    l 特约服务: 5。8万元

    l 其他收入: 1。5万元

    b) 支出:20。25万元

    l 人员工资福利:14万元

    l 办公费用:2。5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）

    l 维修保养费用:1。5万元

    l 税金:1。05万元

    l 不可预见费用:1。2万元

    c) 润亏:-1。11万元

    d) 物业接管期间

    前期投入:10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）

    e) 公共性服务费构成测算:21。962万元/年， 0。61元/月* m2

    （1） 员工的工资和按规定提取的福利费

    序号 岗位 人数 工资标准 工资合计

    1 经理 1 1200 1200

    2 经营部主任 1 800 800

    3 办事员 3 600 1800

    4 物业管理员 1 800 800

    5 安全护卫员 7 500 3500

    6 水电工 1 700 700

    7 保洁员 2 400 800

    工资总额合计 9600

    工资总额合计:9600元/月；115200元/年

    福利:115200*23%=26496（元/年）

    合计:14。。17万元/年

    （2） 公用设施设备维修及保养费:1。5万元

    （3） 绿化管理费:绿化率45% 1。04万m2*1元/年* m2 =1。04万元

    （4） 清洁卫生费:2人*12月*80元/月*人=0。192万元

    （5） 安全护卫费:7人*200元/年*人=0。14万元

    （6） 办公费:按管理人员工资总额25%计算

    5。52万元*25%=1。38万元

    （7） 固定资产折旧费:按10%计算即 1万元

    （8） 税费:按营收5。5%缴纳即 1。052万元

    （9） 保险费:暂不投保

    （10） 合理利润:按营收8%计算 1。36万元

    但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0。35元/月* m2 。

    六、 前期物业接管

    a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。

    b) 物业接管验收

    l 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。

    l 是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收；

    l 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；

    l 房屋幢、户编号已经有关部门确认；

    l 落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位；

    l 接管小组按图纸资料移交清单，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。

    l 接管小组按设备移交清单，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。

    l 接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。

    l 在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。

    l 抄水、电、气表的底数，记录备案。

    l 接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。

    l 接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。

    l 当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即 完成。

    七、 入伙

    1、准备工作

    l 治安方面:小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗；

    l 车辆管理:增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库；

    l 垃圾清运:增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等

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